Куда инвестировать - в недвижимость или акции? (часть 2)

07-04-2009  Но вернемся к сравнению, акций и недвижимость и посмотрим в чем их ценность, с точки зрения потребителя. Начнем с недвижимости. Давайте подумаем, за что мы платим деньги, когда покупаем жилье. Прежде всего, это материалы, из которого оно построено. Это кирпич, дерево, металл, стекло, пластик. Стоимость материалов, это затратная стоимость недвижимости. То есть, сколько необходимо затратить, чтобы построить аналогичный объект. Это объективный показатель.  еще что? Еще есть субъективный показатель. Это то, что каждый человек получает в виде впечатлений, от владения индивидуальным жильем. К этому показателю можно отнести, например, независимость, уют, комфорт, удобство, престиж. Независимость, это жить отдельно, например, от родителей. Уют, это тепло и крыша над головой. Комфорт, это свой неповторимый дизайн интерьера, планировка. Удобство, это газ, электричество, канализация, телефон, Интернет, ТВ. Престиж, это элитное жилье, коттедж. Субъективная оценка, это, прежде всего, те эмоции, которые испытывает человек, проживающий в квартире или коттедже. При расчетах стоимости недвижимости, к затратной стоимости жилья прибавляется субъективная оценка. С объективной стороной понятно, невозможно построить дом, не затратив средств. Но как быть с эмоциональной, не переплачиваем ли мы? И можно ли ее оценить? Оказывается можно. Попробуем это сделать и посмотрим, что получиться. Эмоции можно измерить по силе ощущений, частоте получения и продолжительности воздействия. Что касается силы ощущений, то этот показатель очень индивидуальный. Например, один человек, просматривая фильм, будет испытывать сильные переживания, а другой абсолютно будет спокоен, и даже во время сеанса будет дремать от скуки. Сила эмоций разная, а продолжительность и частота, одинаковая. Ведь сеанс шел строго определенное количество время, и сюжетная линия менялась для обоих зрителей одинаково. Так же сила ощущений, имеет тенденцию угасать при частом и продолжительном воздействии. Например, просматривая один и тот же фильм, который вызвал, сильные переживания, при повторных просмотрах сила ощущений будет уменьшаться. Субъективная оценки имеет очень широкий диапазон измерения, от нуля, до бесконечности. Поэтому, при минимальных ее значениях, стоимость жилья будет занижена, а при максимальных, наоборот, завышена. Используя эти примеры, попробуем оценить эмоции собственника жилой недвижимости. Чтобы это сделать, нарисуем картину повседневной жизни среднего человека. Итак, в сутках 24 часа, это продолжительность. Теперь, как часто мы реально пользуемся своим жильем. Восемь часов находимся на работе. Два часа на дорогу. Итого минус 10 часов. Пришли с работы, надо убраться, приготовить еду, вынести мусор, починить проводку, проверить уроки ребенка. Большинство людей не любят это делать. Значит, это время тоже отнимаем. Это еще 2-4 часа. Наконец выдалось свободное время почитать книгу, посидеть за компьютером, посмотреть телевизор. Здесь и наступает тот момент, когда многие из нас по настоящему ощущают себя счастливыми обладателями отдельного благоустроенного жилья. Это около двух часов. Далее идем спать. А во сне нам точно разницы никакой нет, в какой квартире мы спим, в своей или арендованной. Когда человек спит, он не понимает, где спит и на чем. Лишь бы была возможность выспаться, как следует. Здесь многие из вас могут возразить. Что человек в своем доме создает более качественную среду для сна. Это в идеале. Чтобы понять это, подумайте и скажите, что вы выберете? Четыре часа сна в своей квартире или восемь часов в арендованной. Не знаю как вы, но я выберу в арендованной. В этом деле большее значение имеет количество, чем качество. Редко кому удается высыпаться за четыре часа, да еще каждый день. Помню в начале предпринимательской карьеры, приходилось много работать и часто ездить на поезде. Так, после очередной командировке, находясь дома, не мог дождаться, когда снова отправлюсь в дорогу и высплюсь, как следует в поезде. Что же получается. Что все счастье, владельца собственного жилья, нами ощущается, от двух, максимум четырех, часов свободного времени в день. И это именно то время, за которое человек платит, покупая жилье? Не маловато ли? Не знаю, как вы проводите свободное время, а для меня, почитать книгу, посидеть за компьютером, разницы нет, арендованная это квартире или своя. Получается, что субъективная оценка жилья сильно завышена. Поэтому, на мой взгляд, чтобы не переплачивать, выгоднее всего проживать в арендованной квартире. Итак, наши эмоции имеют конкретную стоимость. И эта стоимость, стоимость одного квадратного метра жилья на рынке недвижимости, которая определяется, как мы знаем, спросом и предложением. Теперь давайте немного поговорим о том, как работает этот спрос и предложение. И как это влияет на стоимость недвижимости на рынке. Начнем со спроса. Спрос создается всеми покупателями, который готовы предложить деньги за жилье. И он измеряется количеством денег, которые приходят на рынок. Чем больше денег, тем выше спрос и наоборот, чем меньше денег, тем ниже спрос. Итак, покупатели приносят деньги на рынок, а вопрос, откуда он их берут? Самое простое, они их зарабатывают. Значит, рост стоимости недвижимости будет определяться, ростом доходов покупателей. А от чего зависит этот рост. Если предположить, что на рынке труда существует полная занятость, все ходят на работу, получают зарплату. То в такой ситуации рост заработной платы, определяется темпами инфляции, на которую предприятия индексируют заработную плату своим работникам. Следовательно, количество денег, появляющихся на рынке, будет увеличиваться пропорционально темпам инфляции. Это при 100% занятости. Значит, стоимость недвижимости может расти пропорционально темпам инфляции. Получается что, потенциальный покупатель недвижимости, может рассчитывать на доход, который он получает от роста ее цены, только в темпах инфляции. А по-другому и быть не может. Но если занятость снижается, как например, сейчас, в период кризиса, то покупательская способность тоже снижаться. И цены если не падают, то, во всяком случае, расти точно, не будут. Второй способ увеличить количество денег, это взять кредит в банке, в счет будущих платежей. Как известно банки, выдавая кредит на покупку квартиры, закладывает в настоящую цену свои проценты, которые увеличивает будущую цену в 2 раза. Таким образом, реально покупатель платит за недвижимость не 2 400 000 рублей по цене рынка, а 4 800 000 рублей с будущими платежами. Но платежи отложены и растянуты во времени, поэтому покупатель надеется, что его убытки по кредиту будут покрыты ростом стоимости недвижимости на рынке. Но надежда, как говориться умирает последней. В примере с Японией, который я приводил выше, этого не произошло. Банки, зная это, с удовольствием раздают кредиты, доверчивым и неискушенным инвесторам. Что же получается? Получается то, что покупатель по ипотеке платит не стоимость за квартиру в настоящем, потому что в настоящий момент она столько не стоит. А за стоимость в будущем, то есть за будущие ожидания, что она будет столько стоить через десять лет. Заплатить двойную стоимость за будущие ожидания и за то, чтобы иметь возможность 2-4 часа в день эмоционально расслабляться. Господа инвесторы недвижимости опомнитесь!!! Версия для печати Назад, к обзору всех новостей на сайте