Сбербанк придумал свой ипотечный стандарт
19-10-2009
 Пока возрождение схлопнувшейся в кризис ипотеки откладывается, Сбербанк придумал, как заставить работать свой портфель кредитов на покупку жилья. Новые правила помогут ему заложить или перепродать ипотечные ссуды на сотни миллиардов рублей и, возможно, оживить вторичный рынок ипотечных бумаг.
Возможно – потому что не всякий инвестор готов вкладывать деньги в высокорискованные бумаги, даже если их эмитентом выступает госбанк, а если и готов, то за хорошую премию. Но не факт, что Сбербанк пойдет навстречу желаниям рынка, ведь спрос на его бумаги и так гарантирован: они просто осядут в портфеле ВЭБа, управляющего средствами ПФР.
ПОСЛЕДНИЕ СТАНУТ ПЕРВЫМИ
Сбербанк совместно с АИЖК разработал кредит «Ипотечный стандарт»: предмет ипотеки по нему оформляется стандартной закладной, которую заемщики должны регистрировать в ЕГРП. Новый стандарт запущен Сбербанком для вывода ипотечных кредитов на вторичный рынок, не скрывают разработчики
Прямая речь «Ипотечный стандарт Сбербанка нацелен на развитие вторичного рынка ипотеки» Заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк
о новом ипотечном продукте Сбербанка:
«Ипотечный стандарт» Сбербанка, который он будет теперь использовать, не является стандартом АИЖК, но он сделан с учетом наших наработок. «Ипотечный стандарт» – это продукт, нацеленный на развитие вторичного рынка ипотеки. Стандарт нужен для повышения в перспективе оборота закладных и выпуска ипотечных ценных бумаг в целях рефинансирования ипотечных кредитов. Развитие вторичного рынка является одной из составляющих стратегии развития ипотечного кредитования, над которой работает АИЖК и банковского сообщество. В рабочую группу входит и Сбербанк, мы планируем завершить разработку стратегии к концу этого года. Стратегия готовится в соответствии с поручением Совета по реализации национальных проектов, которое было сделано летом этого года.
. Закладные позволяют формировать однородные пулы ипотечных кредитов, платежи по которым выступают обеспечением для выпускаемых банком ценных бумаг.
На вторичный рынок Сбербанк выходит одним из последних. Когда другие игроки старались первыми секъюритизировать ипотеку, он сохранял спокойствие и продолжал выдавать кредиты по собственным стандартам. Не оформлял их закладными и не особенно заботился о том, как рефинансировать свой портфель. Теперь все изменилось: почти полтриллиона рублей лежат мертвым грузом, в то время как банку нужна ликвидность, как минимум, для выполнения правительственного задания по кредитованию экономики.
КРИЗИС – ВРЕМЯ ВОЗМОЖНОСТЕЙ
Запуск Сбербанком нового стандарта совпал с двумя событиями на кризисном рынке. Во-первых, АИЖК удалось уговорить ЦБ кредитовать банки под залог ипотечных ценных бумаг, гарантированных агентством. АИЖК рассчитывает, что ЦБ по данной схеме мог бы рефинансировать до 500 млрд руб. Первым такой возможностью воспользовался МБРР, на очереди – «Абсолют-Банк»
Прямая речь «Банки получат дополнительную ликвидность, рефинансируя ипотечные ценные бумаги» Зампред правления «Абсолют Банка» Олег Скворцов
о рефинансировании ипотечных ценных бумаг:
«Абсолют Банк» рассматривает возможность выпуска ипотечных ценных бумаг, обязательства по которым будут обеспечены поручительством АИЖК. Обсуждаемая сделка предусматривает секьюритизацию портфеля ипотечных кредитов банка путем выпуска облигаций с ипотечным покрытием в соответствии с требованиями ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Облигации, обеспеченные ипотечным покрытием, могут быть выпущены на общую сумму до 6 млрд руб. По старшему траншу облигаций должно быть предоставлено дополнительное обеспечение в форме поручительства АИЖК.
Поручительство предусматривает солидарную ответственность АИЖК по обязательствам эмитента выплатить непогашенную номинальную стоимость облигаций и накопленный процентный (купонный) доход по ним. Облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные поручительством АИЖК, могут быть включены в ломбардный список Банка России без предъявления дополнительных требований к наличию у них международного рейтинга, что позволит банку-инициатору получать дополнительную ликвидность путем рефинансирования таких ипотечных ценных бумаг.
Зависимость между получением рефинансирования и кредитной активностью банков на рынке ипотеки не прямая. Сегодня проблема ликвидности перед банковской системой не стоит, и сдержанность в выдаче займов объясняется не отсутствием средств, а все еще высокой степенью рисков.
и «Райффайзенбанк».
Во-вторых, в ближайшие месяцы вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги может начать ВЭБ, управляющий средствами Пенсионного фонда. Так что ЦБ – не единственный потенциальный кредитор для Сбербанка. Летом депутаты приняты поправки в закон об инвестировании средств пенсионных накоплений, в соответствии с которыми застрахованные лица до 30 сентября могли передать свои средства в один из двух инвестиционных портфелей: консервативный или расширенный. С 1 ноября средства «молчунов» будут инвестироваться по расширенной инвестдекларации, в которую включены ипотечные ценные бумаги, выпущенные по российскому законодательству.
ПРОТОРЕННАЯ ДОРОГА
Рефинансированием ипотечного портфеля в ЦБ уже вовсю пользуется другой госбанк, «ВТБ24», который в августе выпустил ипотечные облигации на 6 млрд руб., взял их на собственный баланс и заложил на три месяца по схеме РЕПО. Тот же сценарий большинство экспертов предвидит и в отношении ипотечных облигаций Сбербанка. Для госбанков такой механизм, по сути, означает, что государство на какое-то время купит ипотечные кредиты у самого себя. Главные минусы этого решения – в том, что средства привлекаются на короткие сроки и не решают проблем с нехваткой долгосрочного капитала.
НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ
Гораздо интереснее для банка найти инвестора, который купил бы его ипотечные облигации. Но пока рыночный спрос на такие инструменты со стороны пенсионных фондов и управляющих их средствами компаний ограничен: они избегают длинных бумаг, которые на волатильном рынке проседают сильнее всего. К тому же, в котировальном списке А1 пока только два банковских ипотечных выпуска на сумму 5 млрд руб. и два АИЖК – на 17 млрд руб., и практика инвестирования в такие бумаги еще не сложилась
Прямая речь «Практика инвестирования в ипотечные облигации еще не сложилась» Гендиректор УК «Регион Эссет Менеджмент», председатель инвестиционного комитета НАПФ Андрей Жуйков
об инвестировании в ипотечные облигации:
В основном выпуски ипотечных облигаций, которые делались российскими банками, размещались среди западных инвесторов. Бумаг, выпущенных по российскому законодательству, в котировальном списке немного. И я не думаю, что сейчас, когда банки начали выпускать ипотечные ценные бумаги с поручительством АИЖК, управляющие пенсионными средствами кинутся их покупать. Предполагается, что эти бумаги более надежные, чем обычные выпуски корпоративных эмитентов, однако практика инвестирования в ипотечные облигации еще не сложилась.
Дополнительный фактор, сдерживающий эти инвестиции связан с особенностями учета доходности от инвестирования средств пенсионных накоплений. Несмотря на то, что компании управляют длинными деньгами, каждый год они должны переоценивать активы. И в случае получения инвестиционного убытка обязаны компенсировать его за счет собственных средств. Что делать с этим «минусом», пока никто не знает, и поэтому управляющие будут осторожно инвестировать в длинные бумаги, которые, это видно на примере облигаций АИЖК, при падении рынка проседают сильнее всего.
Спрос на ипотечные облигации может быть поддержан за счет покупок ВЭБа, инвестдекларация которого предусматривает возможность приобретения ипотечных ценных бумаг для расширенного портфеля. Но пока постановления правительства о дополнительных требованиях по инвестированию средств пенсионных накоплений в эти бумаги нет. Кого смогут заинтересовать ипотечные ценные бумаги Сбербанка, если они будут выпущены, будет зависеть от предложенной доходности. Исходя из текущей конъюнктуры при доходности 10% и ниже – это будут деньги ВЭБа, при доходности в 12 – 15% ими заинтересуется рынок.
Инвесторов могла бы заинтересовать доходность в 12 – 15%. Однако вряд ли Сбербанк побалует рынок таким купоном. Параметры нового стандарта предусматривают ставку по кредитам в 14,75 – 15,75% при первоначальном взносе в 30% от стоимости жилья. При таких условиях ставка купона может оказаться на уровне всего 10% годовых и способна заинтересовать разве что ВЭБ. Но если уж государство решит поддержать
Прямая речь «Предубеждения к ипотечным облигациям нет» Начальник управления инвестициями УК «Солид Менеджмент» Никита Коренцвит
о привлекательности ипотечных бумаг для портфельных инвесторов:
У компаний, управляющих средствами НПФ, достаточно узкая инвестиционная декларация, ограниченная котировальным списком А1, ипотечных бумаг там сейчас немного. Если новые ипотечные ценные бумаги будут попадать в этот список, управляющие будут их покупать при наличии гарантий по бумагам и интересной доходности. Сейчас цены на облигации практически вернулись на докризисный уровень, поэтому ипотечные ценные бумаги обязательно заинтересуют рынок, если по ним будет предложена привлекательная премия. Предубеждения к ипотечным облигациям никакого нет, это достаточно интересный объект для инвестирования. Это касается и ипотечных ценных бумаг Сбербанка, если они будут выпущены. Если доходность будет низкой, их может купить ВЭБ, управляющий средствами ПФР. Тем более, если государство поставит перед ним задачу поддержать ипотечное кредитование.
ипотечный рынок, спрос на бумаги Сбербанка практически обеспечен.
Источник: www.slon.ru
Версия для печати
Назад, к обзору всех новостей на сайте |
|
|
