Как заработать на недвижимости в условиях кризиса

Работа внутри спрэда. 10-20%. Не только на фондовом рынке, но и на рынке недвижимости в периоды кризиса снижается такой рыночный показатель как ликвидность. Под ликвидностью обычно понимается возможность продать тот или иной актив быстро и без потери в цене. Одним из проявлений снижения ликвидности является увеличение разницы между ценами продавцов и покупателей, которая называется спрэд. На фондовом рынке снижение ликвидности наиболее ярко и наглядно проявляется во втором и третьем эшелонах, в то время как «голубых фишек» это практически не касается. Эта разница называется спрэд, и чем хуже ситуация, тем шире спрэд.

В одном из номеров «КоммерсантЪ-Деньги», в статье о недвижимости, есть метафора примерно следующего содержания. «Сегодняшние доски объявлений о продаже недвижимости напоминают порносайты, так как отражают скорее эротические фантазии продавцов, нежели реальное положение дел». Так вот это только верхняя граница спрэда, на которую впрочем, ориентируются наверное все аналитики по недвижимости, т.к. других более или менее объективных и систематизированных данных у них попросту нет. Разумеется, цены продаж квартир ниже докризисных, но самые интересные сделки проходят у нижней границы спрэда. Здесь можно получить до 20% дополнительного дисконта к «рыночной» цене. Конечно, такие сделки на дороге не валяются и нужны некоторые навыки, чтобы их находить и заключать. И, агент по недвижимости, риэлтор, здесь не помощник, а скорее конкурент и нахлебник, избавившись от которого вы сможете сэкономить (равносильно заработать) еще дополнительные 6-15% только на комиссиях.

Устранение Отстранение агента. 6-14%. Поясню, почему «конкурент» и почему «нахлебник», начну издалека, чтобы осветить ряд интересных моментов и обеспечить читателю более глубокой понимание ситуации.

Продавцы. Продавцы квартир люди терпеливые и подчас весьма упрямые, они обычно не желают снижать планку, верят, что безудержный рост цен продолжится (думаю, ошибаются). Более того, иногда они решаются на такой опрометчивый шаг как ремонт инвестиционной квартиры в новостройке по принципу «тяп-ляп, главное подешевле» с целью сдать квартиру в аренду на период ожидания. Доходность такой аренды примерно 5-7% годовых, что не выдерживает никакой конкуренции даже с депозитом, не говоря уже о ПИФах, а низкое качество ремонта только отпугнет потенциальных покупателей. К слову слишком дорогой ремонт, тоже не отбивается при продаже квартиры, хотя и может повысить ее ликвидность.

Покупатели. На рынке жилой недвижимости Москвы доля альтернативных сделок выросла с 60% до 90%, то есть люди продают свою квартиру только после того, когда нашли альтернативную квартиру, которою они хотят купить. В этом случае спрос в подавляющем большинстве случаев лежит в практической плоскости покупки квартиры в нужном районе, с нужной планировкой и т.д. Цепочки бывают сложными и длинными, до 4 звеньев, может и больше. Когда покупка желанной квартиры на одном конце цепочки становится совсем близкой для покупателя, то он готов дать хорошую скидку по квартире уже как продавец, на другом конце цепочки чтобы замкнуть ее и не дать сделке сорваться.

Причина необходимости быстрой продажи квартиры и выставления цены ниже рынка может быть и другой. При этом в любом случае агенты недвижимости не прочь заработать на этом. Самый понятный способ это выкуп квартиры на себя для последующей перепродажи. Но есть и более изощренные варианты, механизмы которых я к сожалению досконально не изучил, поэтому ограничусь сообщением факта их наличия. Так или иначе, в случае появления по настоящему по настоящему «сладкого» варианта, нужно быть готовым действовать достаточно быстро (вносить залог). Это о конкурентах.

Теперь о нахлебниках. Агенты недвижимости берут за посреднические услуги от 2-3% (частные маклеры) до 7% (крупные агентства недвижимости). При этом, в подавляющем большинстве случаев ничего выдающегося они не делают, зато берут внушительные комиссионные.

Кое-что выдающееся делает инновационная компания WinNER. Она выпускает и поддерживает программу, с помощью которой всего за 3 000 рублей в месяц можно видеть все варианты квартир, выставленных на продажу в Москве и Московской области. База данных объединяет наиболее крупные публичные источники информации, как например, издание «Из рук в руки», а также формирует большой объем объявлений за счет собственных мощностей.

В силу того, что для среднестатистического человека купля-продажа недвижимости действие достаточно редкое, то действует он по старинке через агентства недвижимости и о базе не знает. Зато о ней знает инвестиционный фонд Digital Sky Technologies (DST), который имеет долю в этой интересной компании, а также в более известных широкой аудитории проектах: “Одноклассники.ру”, “Вконтакте.ру”, поисковике Nigma.ru, почтовом сервисе Mail.ru, системе моментальных платежей ОСМП и др.

Сами агенты недвижимости во многих случаях работают именно с WinNER.

Сделай сам. 6-10%. Конечно, самостоятельный ремонт квартиры в новостройке, это может быть и перебор, такой по плечу далеко не каждому. Хотя вот, например, рядом сидящий коллега, читая черновик этой заметки, удивил меня, сообщив, что может класть плитку. В общем если напрячь мозги, то можно найти способ сделать ремонт дешевле, особенно в условиях, когда очень много людей оказалось без работы, в то числе из строительной сферы. Цены на стройматериалы тоже не выросли, а кое-где и упали. В общем, думаю в этом направлении, каждый читатель сам сможет придумать очень собственных идей.

Инвестиционный фактор. Символический 1% или больше. В обозримом будущем вряд ли стоит ждать роста цен повально, на все объекты. Однако в этом направлении тоже можно работать. С инвестиционной точки зрения, не обязательно брать риски покупки квартиры на уровне котлована. Ведь можно заработать, купив квартиру в уже жилом доме, на которую пока не оформлено право собственности. Или подождать когда в районе появится развитая инфраструктура или откроется новая станция метро.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Конечно, на практике вряд ли кому-то удастся воспользоваться всеми перечисленными в заметке возможностями в полном объеме. Более того, в чистом виде доходность полного цикла описанных сделок с недвижимостью может оказаться не слишком высокой, например, диапазоне 10-25% годовых. Но фишка в том, что наиболее привлекательно это для тех, у кого уже есть квартира и относительно небольшой свободный капитал. В этом случае за счет мощного финансового рычага в виде в виде уже имеющейся квартиры можно получить доходность на свободный капитал в районе 150-200% годовых.

Пример. Продажа 1-комнатной квартиры за 4500 тыс.рублей (с ремонтом). Сбережения еще 500 тыс. рублей. Покупка 2- комнатной квартиры за 5000 тыс. рублей (без ремонта). Кредит 500. тыс. рублей на ремонт. После проведения ремонта в квартире можно как жить, так и продать за 6500 тыс. рублей. С учетом выплаты по кредиту 20% за год, прибыль составит 900 тыс. рублей или 180% годовых на свободный капитал (500 тыс. сбережений).

Если же интерес к получению доходов от недвижимости сохранился, то рекомендую для ознакомления пару статей из газеты Ведомости, пока они в свободном доступе.

• Квартиры продаются. Есть график и диаграмма. (Ссылка действует до 10.08.09)
• Просят дороже, отдают дешевле. Один график (Ссылка действует до 13.08.09)

P.S. Я планирую написать еще одну заметку относительно того, как приобрести первую недвижимость, то есть как стартовать в этом направлении. Как и вышеизложенный материал, она будет основана на нестандартном подходе и практическом опыте. Поэтому если есть особый интерес, пишите в комментарии, я потороплюсь.

Источник: www.rostdeneg.ru