Почти все строительные компании по осени станут банкротами

Согласно официальным данным Министерства регионального развития РФ, в докризисном 2008 году объем ввода жилья в стране составил 63,8 млн кв. метров. В 2009 году, по прогнозам чиновников, этот показатель сократится на 18% и составит 52 млн кв.метров. В свою очередь, в Ассоциации строителей России ожидают падения объемов ввода на уровне 20-25% за год. А по словам директора Российского союза строителей России, с начала года почти 3/4 региональных строительных компаний в той или иной мере пересмотрели темпы строительства ранее начатых объектов недвижимости. Среди начатых и начинающихся жилых проектов в российских регионах замораживается от 30 до 70% объектов, а среди проектов, стартовавших год назад и близких к завершению, - около 10%.

Справка: объемы строительства в Петербурге
По данным Петростата, темпы строительства замедлились на 32,7%. Ввод жилья в I квартале составил 463 тысячи кв. метров или 6152 квартир. В I квартале наблюдалось некое оживление, число заключенных сделок выросло на 15%.
По данным Гильдии управляющих и девелоперов, объем замороженного жилищного строительства составляет в Санкт-Петербурге 5,3 млн кв. м (более 2/3 всего строящегося жилья). По оценкам независимых аналитиков, этот показатель может составлять и до 80%.

Впрочем, похоже, ситуация в строительной сфере может начать развиваться и по более пессимистичному сценарию. Так, 20 апреля вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев заявил о том, что около 70% строительных компаний России находятся в предбанкротом состоянии, либо уже являются фактическими банкротами. «Порядка 70% строительных компаний в России находятся в предбанкротном состоянии либо являются банкротами. И хотя отдельные компании смогли реструктурировать свои кредиты, совершенно очевидно, что в середине этого года будет новая волна проблем с погашением застройщиками своей задолженности перед банками - ведь расплачиваться по кредитам нечем», - цитируют его слова федеральные СМИ.

Г-н Пономарев полагает также, что новая волна кризиса на строительном рынке в середине этого года возникнет из-за того, что в настоящий момент у компаний резко упали продажи. «Ситуация на строительном рынке очень плохая, и тех мер, которые государство уже предпринимает для спасения отрасли, недостаточно», - заключил он.

Есть повод для беспокойства

То, что прогнозы г-на Пономарева имеют под собой основания, косвенно подтверждают и скандалы с крупными строительными компаниями, о которых с начала кризиса много писали СМИ.

Так, в конце 2008 года появилась информация о том, что, например, группе компаний «ПИК» грозит банкротство. По мнению ряда аналитиков, правительство Москвы, отказавшееся выкупать у ГК жилье на условиях выигранного компанией тендера, поставило под удар само существование ПИК. По состоянию на 1 января 2009 года долги девелопера достигли почти $2 млрд.

В середине февраля об угрозе банкротства заговорили и в отношении другого крупного федерального игрока – Mirax Group. 11 февраля она не расплатилась с Credit Suisse по долгу в $200 млн. Помимо долга перед Credit Suisse, как утверждают аналитики, 17 сентября Mirax должна погасить облигации на 3 млрд рублей. 4 октября ей предстоит еще одна выплата Credit Suisse в $65 млн, а 16 декабря – $50 млн по кредиту Альфа-банка. На сайте самой Mirax Group указано, что объем нереструктурированных обязательств корпорации в 2009 году составит $133 млн.

СПРАВКА: Стройкомпании, включенные в список системообращующих
В декабре 2008 года правительство РФ утвердило список системообразующих организаций, имеющих стратегическое значение, которые смогут рассчитывать господдержку в том или ином виде. В список были включены 6 компаний строительного сектора: группа компаний "ПИК", группа "СУ-155", группа ЛСР, "ДСК-1", корпорация "Главстрой" и холдинг "Интеко". В госбюджете 2009 года на господдержку системообразующих предприятий зарезервировано 625 млрд. рублей: 300 млрд. на госгарантии по кредитам и 325 млрд. в качестве прямой госпомощи. На данный момент решений о предоставлении средств какой-либо строительной компании из данного списка правительством не принято.

Серьезные проблемы возникли и у петербургской строительной организации, близкой к Mirax Group - ЗАО «Строймонтаж». Данная корпорация была основана в 1994 году. Ее акционерами стали Артур Кириленко (90%) и владелец Mirax Group Сергей Полонский (10%). Среди наиболее известных объектов компании в Петербурге — скандальный высотный жилой комплекс «Монблан» на пересечении Финляндской ул. и Большого Сампсониевского пр., бизнес-центр класса В+ «Петровский Форт» и комплекс «Пятый Элемент» в парковой зоне на Крестовском острове.

Уже в средине декабря 2008 года стало известно о том, что «Строймонтаж» допустил технический дефолт. Он не смог оплатить купон по облигационному займу на сумму 90 млн рублей, но пообещал сделать это на собственные средства в течение недели. Тогда в компании заверили, что речи о банкротстве не идет.

Так же в конце года начались судебные разбирательства между этой корпорацией и «Балтийским банком». В Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти банк направил два иска к структурам петербургского девелопера. В первом заявлении банк требовал досрочно вернуть 717 млн рублей по кредитному договору с компанией «КосМонблан», поручителем которой выступил «Строймонтаж». Во втором иске речь идет о досрочном погашении кредита «Строймонтажу» на 250 млн рублей. 6 апреля Арбитражный суд удовлетворил требования банка по первому иску, однако в «Строймонтаже» заявили, что намерены обжаловать решение суда в апелляционной инстанции.

Кстати, о возможности скорого банкротства компании не так давно заявлял и официальный представитель холдинга Денис Хииляйне.

- Процедура банкротства не вводится только потому, что идет передача квартир дольщикам, - цитируют его слова СМИ, - Когда обязательства перед дольщиками будут выполнены , не исключено, что компания войдет в банкротство.

Главную опасность для дольщиков «Строймонтажа» г-н Химиляйне усматривает в позиции именно «Балтийского банка», которому девелопер должен около 950 млн рублей. Задолженность уже просрочена, и банк не идет на ее реструктуризацию.

Сейчас между банком и корпорацией развернgулась настоящая информационная война. Руководство «Строймонтажа» внезапно вспомнило о своих дольщиках, которых оказалось около трех тысяч. На это в банке ответили, что вовсе не стремятся к банкротству компании, а упоминания о дольщиках считают конъюнктурной спекуляцией, поскольку все объекты залога по кредитам банка — это нежилые объекты коммерческой недвижимости. А значит, никаких хлопот для дольщиков, купивших жилье в объектах «Строймонтажа», не возникнет.

В пресс-службе корпорации корреспонденту «В кризис.ру» заявили следующее:

«Сейчас у нас идет процесс передачи квартир. После завершения передачи квартир компания планирует завершить реструктуризацию долга. На сегодня реструктуризация уже проведена по кредитам Сбербанка, Росбанка и банка «Санкт-Петербург». В конце 2008 года Артур Кириленко заявил, что долговая нагрузка компании составляет 6,1 млрд рублей (в т.ч. облигационный заем 1,2 млрд рублей). По состоянию на апрель 2009 года, компания должна $13 млн ОАО «Альфа-Банк», $2,27 млн ЗАО «Кредит Европа Банк», 300 млн рублей ОАО «Связь-банк», 24,3 млн рублей ОАО «Банк ЗЕНИТ», 250 млн рублей ОАО «Балтийский банк» и 1195 млн рублей ОАО «Банк «Санкт-Петербург». Т.е., без учета облигаций, около 2,3 млрд рублей.

Несмотря на судебные процессы с рядом кредиторов, Артур Кириленко уверен, что и с ними компания сможет прийти к компромиссу. Так, с «Альфа-Банком» и «Связь-банком» переговоры близятся к завершению. Единственным, с кем пока «Строймонтажу» не удается достигнуть необходимых договоренностей, остается «Балтийский банк», - заверили нас в пресс-службе.

При этом в «Балтийском банке» нам рассказали, что «никакой просьбы от Артура Кириленко о реструктуризации долга в банк не поступало. Что же касается банкроства «Стромонтажа», то банк в этом не заинтересован». Стоит отметить и то, что буквально накануне поступила информация, что «Балтийский банк» подал в суд на президента корпорации «Строймонтаж» г-на Кириленко, который выступал поручителем по двум выданным девелоперу кредитам на общую сумму почти 1 млрд рублей. В банке не исключают преднамеренного вывода активов, принадлежащих как компании, так и лично Кириленко.

В «Строймонтаже» заверяют, что в настоящее время компания продолжает выдачу ключей своим дольщикам, а в мае будет сдан последний жилой комплекс. После этого компания выполнит все свои обязательства перед дольщиками, оставшись, правда, без текущего строительства.

Ситуацию вокруг возможного банкротства компании «Строймонтаж» редакции прокомментировал председатель совета директоров Агентства развития и исследования недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш:

«Думаю, что ситуация вокруг «Строймонтажа» сложная. И во многом сложнее, нежели ее представляют. Доказательствами того, что они выводят куда-то активы, мы не располагаем. Но наблюдая за ситуацией, можно сложить в единую мозаику факты, которые кажутся разрозненными. Тот же технический дефолт по обязательствам, по облигациям. Ситуация по исполнению обязательств перед субподрядчиками. Если посмотреть на ситуацию по субподрядчикам, то видно, что практически везде присутствуют какие-то зачеты, расчеты идут бартером, обменом на существующее или на строящееся имущество.

Уверен, что процесс банкротства пока не начат ни де-юре, ни де-факто. Но ситуация сложная и поэтому если процедура банкротства стартует, это не будет сюрпризом для нас. Для рынка в целом это будет достаточно неприятно, потому что застройщик крупный, и ничего положительного для рынка в целом подобный процесс не принесет. На мой взгляд, категорически нельзя этот процесс банкротства, если он пойдет, делать жестким, с пострадавшими дольщиками. Это прямо противоречит интересам всех: и участников рынка, и городских властей. Рынок просто заплатит за этот процесс дороже».

Готовьтесь ко второй волне, господа!

Большинство опрошенных «В кризис.ру» экспертов также отмечают, что массовое банкротство стройкомпаний в ближайшем будущем вполне возможно, не говоря уже о второй волне кризиса в середине года. Так, по данным Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой», в Северной столице, например, достраиваются только «дома, за которые отчитались в прошлом году, а все, что находится в начальной стадии строительства, законсервировано, не говоря уже о неначатых проектах».

«Что касается предбанкротного состояния, то оно грозит ряду крупных компаний, если им, также как «Строймонтажу», коммерческие банки предъявят требования вернуть кредиты. Это же относится к трем компаниям, которые выпустили облигационные займы: «ЛенСпецСМУ», ЛСР, «М-Индустрия». Облигационные займы, купоны по которым в сотни миллионов рублей нужно регулярно оплачивать, могут поставить их на грань банкротства», - считает вице-президент, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан.

Характерно, что сами компании такие заявления комментировать нашему корреспонденту отказались, причем все сослались на отсутствие на местах полномочных лиц. Г-н Каплан убежден, что отрасль неизбежно ожидает новый виток кризиса. «Самый яркий пример – «Строймонтаж». Но коммерческие банки, по нашим сведениям, готовятся востребовать кредиты еще у целого ряда застройщиков», - говорит он.

В частности, по мнению опрошенных «В кризис.ру» экспертов, к проблемным компаниям относятся еще минимум три. Первая: «Иви», которая уже официально вошла в стадию банкротства, а ее активы выводятся в фирму «Стоун». Вторая: «Элис», у которой на локомотивном объекте «Стайл Тауэр» в Озерках заморожено строительство. Третья: НПО «Высокие строительные технологии», у которых «замерзли» сразу 4 объекта. Кроме того, самые тревожные сигналы поступают с объектов в Приморском районе Петербурга, где последние годы шло очень активное строительство. Сейчас там заморожены больше 60% объектов — об этом редакции «В кризис.ру» рассказали поставщики бетона.

В свою очередь, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти Дмитрий Щегельский увязывает возможность новой волны проблем у строителей с общей макроэкономческой ситуацией. «Если ситуация не ухудшится, то думаю, летом рынок недвижимости будет достаточно вялым. Таким, как и сегодня, но осенью начнет как-то выправляться, и тогда вряд ли будет огромное количество проблемных фирм на рынке. Понятно, что если ситуация будет ухудшаться, то гасить кредиты будет нечем. Тогда компаниям, естественно, придется либо заниматься реструктуризацией долгов, либо распродавать имущество и гасить долги таким образом», - уверен он.

При этом назвать конкретные примеры или рассказать о проценте возможных банкротов публично аналитик отказывается. «Мы не знаем официально, сколько у фирм долгов. Однако можно представить себе, что те фирмы, которые увлекались пирамидальным строительством, то есть, не достраивая большое количество объектов, брали кредиты и приобретали землю, очевидно, столкнутся летом с серьезными трудностями», - сказал корреспонденту «В кризис.ру» господин Щегельский.

По данным Агентства развития и исследования недвижимости (АРИН), в совсем плохом состоянии (т.е. компании не имеют средств на достройку объектов) сейчас находятся около 20% компаний, они возводят не более 6% всего строящегося жилья.

- Надо отметить, что у многих девелоперов есть долговая нагрузка. При этом большинство имеют шанс справиться со своими долговыми обязательствами и завершить начатые проекты, - говорит директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. - Сейчас многие дома строятся на те деньги, которые были получены ранее - прошлым летом. Летом наступит время платежей по многим кредитам, а поскольку ни одна компания план по продажам не выполнила, то платить будет нечем.

Падение продаж в Петербурге, по различным данным, лежит в пределах от 30 до 60%. В «Союзпетрострое» говорят о 40-60%, в АРИНЕ - о 60%, а в Ассоциации риэлторов СПб и ЛО - о 30-40%.

Мысль о спасении есть, но ее необходимо обдумать

Вместе с тем, характерно то, что единого рецепта по поводу возможного выхода из столь сложной ситуации у экспертов нет.

Господин Пономарев, сделавший смелое заявление о банкротстве 70% стройкомпаний, видит выход не в поддержке государством самой отрасли, а в стимулировании потребителей, то есть в выкупе государством жилья экономкласса по справедливым ценам. Отчасти согласна с ним г-жа Марковец, которая также полагает, что выходом из коллапса могло бы стать приобретение жилья для социальных нужд: «Второй рычаг поддержки - стимулирование спроса путем поддержки ипотеки. Как вариант - выкуп государством долей в реализующихся инвестиционных проектах».

Однако, по мнению Дмитрия Щегольского, бюджет государства вовсе не резиновый, чтобы выкупать недвижимость в огромном количестве и нивелировать те проблемы, которые есть на сегодняшний день. «Нужно предоставить возможности каким-то строительным компаниям, которые добросовестно работают на рынке, достроить те проекты, которые были начаты. Очевидно то, что в большей степени от банкротства пострадает не сама компания, а дольщики. Многие клиенты внесли уже достаточное количество средств, некоторые до 100% стоимости недвижимости. Таким образом, проблему необходимо проработать с точки зрения граждан, и государству есть смысл обратить внимание на понижение ставки по ипотечным кредитам, либо разработать специальную схему. Есть же пример по поддержанию автопрома, где государство берет на себя какие-то обязательства по погашению части процентов по кредитам. Думаю, что если бы такой же вопрос вышел и на рынок недвижимости, он бы имел достаточный успех», - полагает эксперт.

В свою очередь, глава «Союзпетростроя» Лев Каплан полагает, что надо отказаться от потребительских кредитов и перейти на распространенное на Западе проектное кредитование застройщиков, при котором застройщик, получивший кредит, работает под строгим контролем банка и продает уже готовые квартиры. Но при проектном кредитовании нужны «длинные» деньги, которых у банков нет. Поэтому, по мысли г-на Каплана, надо поддержать те банки, которые пойдут на проектное кредитование. Целевую государственную поддержку надо оказать и покупателям квартир в виде субсидирования разницы между кредитами коммерческих банков и уровнем реальной инфляции.

Источник: bishelp.ru